WOZ-waarde: wat is het en wat moet je ermee?

De WOZ-waarde is een soort algemeen prijskaartje dat de gemeente op woningen plakt om de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen zoals de onroerendezaakbelasting (ozb) op te baseren. Het voelt wellicht als een ongrijpbaar begrip waaraan vooral kosten zijn verbonden. Een uitleg.

De WOZ-waarde is een geschatte marktwaarde van een woning op 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde van 2023 is dus bepaald aan de hand van de marktwaarde van de woning op 1 januari 2022. Het geeft een indicatie van het bedrag dat een eventuele koper op dat moment zou betalen voor het huis.

Als dit bedrag is vastgesteld, kan de hoogte van een aantal belastingen en gemeentelijke heffingen worden bepaald.

De onroerendezaakbelasting (ozb) is de belasting die je aan de gemeente moet betalen voor het eigendom van een woning. Gemeenten stellen zelf een percentage van de WOZ-waarde vast waarmee de hoogte van de ozb berekend kan worden. In de gemeente Mook en Middelaar betalen woningeigenaren bijvoorbeeld 0,1191 procent van de WOZ-waarde als ozb.

Daarnaast gebruiken sommige gemeenten de WOZ-waarde ook voor de rioolheffing.

Ook de Belastingdienst en het waterschap gebruiken dezelfde WOZ-waarde voor belastingen en heffingen. Denk daarbij aan de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de vennootschapsbelasting, de schenkbelasting, de erfbelasting, de verhuurderheffing en de watersysteemheffing. Kortom, de WOZ-waarde is bepalend voor de hoogte van belangrijke vaste lasten. Stijgt de WOZ-waarde, dan nemen deze belastingen en heffingen dus ook toe. Een hogere WOZ-waarde betekent hogere kosten.

Maar hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De gemeente kan natuurlijk niet in een woning kijken. Dus ze weten bijvoorbeeld niet dat er net een nieuwe luxe keuken is geplaatst met gouden kranen. Maar ze weten wel een aantal algemene kenmerken van het huis. En daar wordt de marktwaarde voor de WOZ mee bepaald.

Zo is bekend om wat voor type woning het gaat: bijvoorbeeld een vrijstaand huis, een rijtjeswoning of een appartement. Ook de hoeveelheid grond die bij het huis hoort, staat vast. Net als het bouwjaar en de ligging. Een woning in een stad, vlakbij allerlei belangrijke voorzieningen, is meer waard dan exact hetzelfde huis in een buitengebied, op ruime afstand van supermarkten, scholen of een treinstation.

Om de taxatie te doen, maakt de gemeente gebruik van een geautomatiseerd systeem. Dat systeem analyseert grote hoeveelheden marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van woningen, uit het recente verleden. Jouw woning wordt vervolgens aan de hand van de algemene kenmerken, zoals het type woning en de perceelgrootte, vergeleken met verkochte objecten uit de omgeving. Daar rolt dan een gemiddelde taxatiewaarde uit.

De gemeente controleert deze met de computer berekende waarde, en maakt daarna de officiële WOZ-waarde bekend.

Hoe komt het dat de WOZ-waarde nu naar recordhoogte is gestegen, terwijl de woningprijzen dalen? Dat heeft te maken met de peildatum die gebruikt wordt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Zoals eerder gemeld wordt de geschatte marktwaarde gebruikt van 1 januari van het voorgaande jaar. De huizenprijzen dalen op dit moment, maar op 1 januari 2022 was dat nog niet het geval. In de maanden daarvoor werden huizen nog voor recordbedragen verkocht. En aangezien de marktwaarde wordt bepaald door een vergelijking met de verkoopcijfers van dat moment, ligt de WOZ-waarde dus ook hoger.

Hoe hoog de WOZ-waarde voor volgend jaar zal zijn, is nog niet bekend. Maar we weten wel dat de verkoopprijzen van huizen dit jaar pas echt begint de dalen. In het laatste kwartaal van vorig jaar, waarop straks de WOZ-waarde bepaald zal worden, lagen de woningprijzen nog altijd hoger ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor. Dat betekent dus wellicht dat de WOZ-waarden in 2023 nog hoger zullen liggen.